En cas de dégât des eaux en copropriété, la recherche de fuite est une étape essentielle pour identifier la cause et limiter les dommages occasionnés. Mais qui doit l’organiser ? Qui prendra en charge la facture ? Ces questions arrivent souvent après l’exécution des investigations et peuvent créer des litiges entre copropriétaires. La convention IRSI permet de cadrer la recherche et de vous faire gagner en efficacité.
La convention IRSI et la recherche de fuite
De nombreux syndics de copropriété ont le réflexe d’organiser la recherche de fuite directement pour éviter les démarches aux copropriétaires. Cependant, ce n’est pas toujours la solution optimale. La convention d’Indemnisation et de Recours des Sinistres Immeubles (IRSI) encadre la recherche de fuites. Le plus souvent, elle permet notamment un gain de temps et une économie pour tous.
Depuis 2020, Une nouvelle définition de cette convention précise qu’il s’agit des « investigations destructives ou non, nécessaires pour identifier et localiser la cause et/ou l’origine du dégât des eaux afin de préserver les biens et éviter l’aggravation du sinistre. La recherche de fuite comprend la remise en état des biens endommagés par ces investigations. La réparation de la cause est exclue de la recherche de fuite ».
Attention, dans le cadre de la convention IRSI, la recherche de fuite ne prend pas en charge le passage en apparent des conduites à l’origine des fuites.
Qui gère la recherche de fuite ?
1/ L’occupant subissant le sinistre
En priorité c’est l’assureur de l’occupant des locaux endommagés qui organise la recherche de fuite. Cette recherche se déroule d’abord dans le local de l’assuré. Par occupant, on désigne le locataire en place ou le copropriétaire occupant. En revanche, l’assureur du sinistré n’est pas tenu d’organiser la recherche hors du local de son assuré. En fonction des dispositions prévues, il revient à chacun, qu’il soit locataire, copropriétaire, syndicat des copropriétaires, d’effectuer les démarches le concernant.
À noter que le sinistré peut aussi organiser l’investigation par lui-même ou via un professionnel. Il doit cependant bien informer son assureur de l’organisation d’une recherche de fuite.
D’autre part, si plusieurs occupants de l’immeuble subissent le sinistre, il revient à chacun de contacter son assurance.
2/ Le copropriétaire non occupant
Il existe cependant des exceptions qui transfèrent la gestion de la recherche de fuite au propriétaire non occupant. Cette exception s’applique :
- En cas de recherche destructive
- Si l’occupant n’est pas assuré
- Si l’appartement est vacant
- Dans le cadre d’une location meublée ou saisonnière
- Si le locataire a donné congé au plus tard le jour du sinistre
3/ Le gérant de l’immeuble
Le syndicat de copropriété ou gérant de l’immeuble n’intervient qu’en dernier lieu. L’assureur de l’immeuble est sollicité uniquement lorsque la recherche de fuite doit s’effectuer dans les parties communes.
De manière exceptionnelle, il pourra se substituer au copropriétaire non occupant si celui-ci n’es pas assuré.
En cas de sinistre en parties privatives, il est donc important que l’assureur de l’occupant soit le premier sollicité. C’est à la suite de son intervention que les recherches peuvent être étendues à d’autres parties (communes ou privatives), et ainsi nécessiter l’intervention d’un autre assureur. Le syndic n’a donc pas à intervenir tant que la recherche de fuite ne concerne pas les installations ou parties communes.
Qui prend en charge la recherche de fuite ?
Si le gérant de l’immeuble missionne une entreprise pour une recherche de fuite, la facture risque d’être prise en charge par l’assureur de l’immeuble et non de l’occupant. En effet la convention précise : « Les assureurs prennent en charge les recherches de fuite organisées à leur initiative ou à celle de leurs assurés ».
Le saviez-vous ?
Par extension, les contrats d’assurance Immeuble présentés par Fides Assurances prévoient la prise en charge de la recherche de fuite, même en l’absence de dommages.
Une exception demeure si cette recherche de fuite missionnée par l’administrateur de l’immeuble révèle une cause en partie privative. Dans ce cas, c’est à l’assureur du copropriétaire concerné (occupant ou non) de prendre en charge la facture.
Ainsi, il n’est pas rare qu’un copropriétaire n’ayant pas sollicité son assureur, se tourne vers le syndic pour effectuer les démarches. Il est primordial de respecter la procédure pour ne pas en faire porter la dépense à la collectivité.
Le bon réflexe à adopter pour le gestionnaire est donc d’aiguiller l’occupant lésé vers son propre assureur. Charge à ce dernier de solliciter le syndic s’il doit prendre le relais en parties communes. En cas de dégât des eaux, vous pouvez également consulter nos conseils pour gérer au mieux avec votre assureur.
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